OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格(gé)开始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露(lù)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风(fēng)险规(guī)避(bì)的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ印信是什么意思？ 印信和书信一样吗)执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事(shì)项进行了(le)解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租(zū)率(lǜ)将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们(men)肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完(wán)成去化。印信是什么意思？ 印信和书信一样吗”相(xiāng)关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置(zhì)率(lǜ)为何未(wèi)能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没(méi)有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租(zū)金水平(píng)等方面也有一(yī)些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后续(xù)我们(men)在资(zī)源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突发(fā)情(qíng)况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三(sān)十年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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