导读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和(hé)置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人(rén)均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ru小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔ò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒ小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔ng)分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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