5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在(zài)当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业(yè)的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是(shì)机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调(diào)整的过程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定性的(de)压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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