近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著(zhù)的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较(jiào)为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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