饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确(què)定(dìng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占(zhà夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字n)市(shì)场(chǎng)成交(jiāo)比例(lì)超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于(yú)金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信(xìn)息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程(chéng)中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业(yè)关(guān)注最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设(shè)部(bù)下发(fā)的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据这样(yàng)的(de)规定(dìng)：“少数特(tè)别复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目(mù)、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn)等(děng)部(bù)门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施(shī)进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不按(àn)规定(dìng)明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法依(yī)规纳(nà)入国家(jiā)企(qǐ)业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提(tí)出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这(zhè)对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行业(yè)的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下(xià)家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部(bù)分(fēn)购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收(shōu)费的(de)基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中(zhōng)操(cāo)作的透(tòu)明度，也(yě)有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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