导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的(de)居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际(jì)变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的(de)住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会议明(mí北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么ng)确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于(yú)城市能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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