近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷>

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来(lái)源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变(biàn)化(huà)。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷)，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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