近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额(é)占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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