5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)1龙有几个爪 龙有两个根吗0日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来龙有几个爪 龙有两个根吗看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关(guān)系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(龙有几个爪 龙有两个根吗zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观(guān)地(dì)去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 龙有几个爪 龙有两个根吗