万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名(míng)尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖(mài)出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封的(de)可以向法院提(tí)出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分(fēn)价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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