导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大(d连云港灌南邮编号是多少à)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市连云港灌南邮编号是多少政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就能(néng)够得(dé)到当前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了(le)户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活(huó)带(dài)来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　连云港灌南邮编号是多少g>15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的(de)供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期(qī)。

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