OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得(dé)到(dào)一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影(yǐng)响，不(bù)好判断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事(shì)高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大(dà)园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈(tán)判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超(chāo)过了(le)2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么(me)多(duō)储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定(dìng)的资源调(diào)配和韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字(hé)倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些(xiē)差异化(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦多(duō)是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)单(dān)层(céng)以(yǐ)一(yī)千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户(hù)自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的(de)管理人(rén)都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字(gèng)加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示(shì)，张江集(jí)团和(hé)张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和(hé)它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面(miàn)临(lín)了一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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