文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房(fáng)前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违约处罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确(què)保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一(yī)次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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