文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的(de)，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖(mài)合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步预付款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步来看，应充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步