导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套数(shù)，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价的大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的(de)老旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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