万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权(quán)信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的(de)姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到(dào)惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环(huán)的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020rc="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209636.png">

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共(gòng)有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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