近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 馈赠的意思日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分(fēn)红水平馈赠的意思的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料馈赠的意思中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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