文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pfio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式ǐn)房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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