近两年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人)资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预(yù)期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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