万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后(hòu)，可能(néng)没你想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单(dān)。

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　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗只能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优(yōu)先于建设工(gōng)程价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的(de)，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模(mó)，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民知名度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开(kāi)发商18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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