近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年(ni10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱án)度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别。特(tè)许经(jīng)营权(quán)类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特(tè)许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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