文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)50g是几两 50g是一两吗g>

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quá50g是几两 50g是一两吗n)程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度不再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高(gāo)，以及中国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善型需(xū)求的(de)支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。