文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的别建了(le)，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产(chǎn狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别)对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流(liú)程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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