文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律师行(xíng)在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的(de)具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支(zhī)付(fù)的(de)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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