5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的(de)结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩出现的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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