“现(xiàn)在(zài)的(de)房地产(chǎn)很(hěn)难再出现像过去十年的系统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，房(fáng)地产行业(yè)分化的愈加明显(xiǎn)，让(ràng)机构(gòu)和投(tóu)资者的关(guān)注度从板块向单个标的转移。上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还(hái)是估值，房地产都已经双(shuāng)杀(shā)到了最底部(bù)，而且(qiě)是反复(fù)地杀到了底部，再往下的空(kōng)间(jiān)已经不大(dà)了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如(rú)何寻找房地产个股的阿(ā)尔法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提醒，在(zài)房地产赛道中进行选(xuǎn)择(zé)，需(xū)要非(fēi)常小心，避(bì)免选(xuǎn)了半天(tiān)，标(biāo)的公(gōng)司出(chū)现(xiàn)爆雷的情况(kuàng)。除此(cǐ)之外(wài)，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下(xià)三(sān)个基准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较低(dī)的、此前没有踩过红线的。

　　他还(hái)表示(shì)，如果关注一下今年房地(dì)产的开发资(zī)金来源，可以发现(xiàn)，其实(shí)银行的信贷(dài)倾向是不(bù)太愿意给房企贷(dài)款的(de)，房企的(de)主要资金来源来自新(xīn)盘的销售。但今年新房的(de)销(xiāo)售情(qíng)况(kuàng)相较一般。再(zài)关注一下，哪些房企能从银行拿到钱(qián)，其实主要还是那些有国企(qǐ)背景的(de)房企，民营房企相对比较困难(nán)，所以(yǐ)整个行业出现(xiàn)了一个(gè)很明显(xiǎn)的分化(huà)，无论是在销(xiāo)售，还是(shì)融资等各个方面都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场表现相(xiāng)对较好，但没有(yǒu)国资背景的民营房企股(gǔ)价大(dà)多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)行业内，我们(men)的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如(rú)何挖(wā)掘，我们会特别(bié)重(zhòng)视企业(yè)的成本优势，更(gèng)具体一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负债(zhài)率(lǜ)）是不是行(xíng)业内(nèi)的(de)最(zuì)低水平(píng)；利(lì)润率是不是行业内最(zuì)高的；融资成本是否(fǒu)是(shì)行业内(nèi)最低(dī)的(de)；建安成本是(shì)否也是(shì)业内最(zuì)低的；这(zhè)些(xiē)都是我们看(kàn)重(zhòng)的一家房(fáng)企(qǐ)的综合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能(néng)够同时满足上述条件的房(fáng)企并不多。即便是在国(guó)央企(qǐ)中，仍(réng)有部分房企出现了“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶(è)化(huà)的趋(qū)势。以A股为例(lì)，《红周刊(kān)》根(gēn)据Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发展、光明地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国央企房企也踩(cǎi)了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张(zhāng)房(fáng)企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健(jiàn)特色(sè)的国央企房(fáng)企夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物，其财(cái)务指标称得上(shàng)完全健康(kāng)的仍是少数(shù)。而更加值得注意(yì)的(de)是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地(dì)方(fāng)国企开始大举扩张。而(ér)这无疑又进一步考验着国(guó)央企的(de)资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩(kuò)张(zhāng)速度的张弛有(yǒu)度尤(yóu)为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于房(fáng)企储(chǔ)备优质(zhì)“弹药(yào)”；但(dàn)过于乐观的预判未(wèi)来市场，以及过于激进(jìn)的扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此(cǐ)前的高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企进(jìn)行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例(lì)都维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会(huì)来了，其(qí)开(kāi)始(shǐ)在一线(xiàn)城(chéng)市进行(xíng)大举(jǔ)拿地，净负(fù)债率也由此(cǐ)前(qián)的33％左右水准提(tí)高到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之(zhī)一。与此同时，该房(fáng)企新购入(rù)地块也实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计(jì)今年会(huì)有更多的楼(lóu)盘(pán)入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在(zài)于它(tā)本身储备了很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其(qí)中一半在一(yī)线(xiàn)城市(shì)，另(lìng)外一半也主要集(jí)中在强二(èr)线(xiàn)和二线城(chéng)市(shì)；另一方面(miàn)，它的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈(chén)昊(hào)扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些(xiē)房企的扩张速(sù)度(dù)让(ràng)人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年(nián)，或者(zhě)说(shuō)看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽(suī)然说，见(jiàn)到机会时要出手，但出手(shǒu)的(de)章(zhāng)法(fǎ)仍要小(xiǎo)心，如(rú)果(guǒ)负债率(lǜ)扩张得太(tài)快(kuài)，但未来的两年市场没有(yǒu)想象得那么好，可能会重蹈(dǎo)覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企的(de)扩张速度是(shì)否(fǒu)激进？陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看(kàn)房企(qǐ)的净负债率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)，在我看来，这个比(bǐ)例如果(guǒ)超过60％，就是(shì)扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率(lǜ)要(yào)求(qiú)不得高于100％要更加(jiā)严格(gé)。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行业的复苏速度(dù)并没有那么(me)快，所(suǒ)以要规避公(gōng)司净(jìng)负债率提高到一个比较危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红(hóng)周刊》对(duì)在2022年(nián)拿地(dì)较积极的房(fáng)企梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发(fā)展等房企2022年(nián)净负债(zhài)率都(dōu)在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交地(dì)产净负债率持(chí)续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成(chéng)鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集团等房企在(zài)践(jiàn)行较积极的拿(ná)地策(cè)略的(de)同时(shí)，也较好地(dì)控制了公司的扩张速度与净负债率水(shuǐ)平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房(fáng)企

　　或具(jù)备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛(shāi)选标准来看(kàn)国央企与民营房(fáng)企(qǐ)，但在各维(wéi)度的实际表现上，国央(yāng)企确实会更(gèng)胜一筹。如(rú)国(guó)央企的融资成本更低，融(róng)资渠道也更顺畅(chàng)，能(néng)够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对(duì)比民营房(fáng)企，机构(gòu)更加看好国央(yāng)企，但(dàn)这(zhè)也并不意味着(zhe)，民营企业中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受(shòu)到机构的青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季报，滨江集(jí)团的十大流通(tōng)股东中新进(jìn)了(le)“中国工商银行股份(fèn)有限公司－景顺长城中国回报灵活(huó)配置混(hùn)合型证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金”“全国(guó)社保基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限(xiàn)公司就长期(qī)持有(yǒu)滨江(jiāng)集团。根(gēn)据一季报，该资产公司的几只产品合(hé)计持有滨江集团(tuán)9543万(wàn)股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身(shēn)的基(jī)本面(miàn)表现(xiàn)存在一定关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭(háng)州本(běn)土房(fáng)企的滨(bīn)江集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规模(mó)、新增土储、股价表现等(děng)多(duō)维度(dù)都(dōu)表现了较强(qiáng)的(de)增(zēng)长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发(fā)布的2023年一季报(bào)，今(jīn)年一季度，滨(bīn)江(jiāng)集团更是实(shí)现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持(chí)自(zì)身业绩(jì)的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只占到(dào)近六成。近三年(nián)持续稳(wěn)居杭(háng)州房企销售排名第一。

　　与(yǔ)夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物此同(tóng)时(shí)，滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的土(tǔ)储补充(chōng)同样较为积(jī)极，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住在杭(háng)州(zhōu)网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的较(jiào)突(tū)出表现，也让(ràng)滨江(jiāng)集团的房企排名迅(xùn)速提(tí)升。到2023年，滨江集(jí)团的房企排名(míng)已(yǐ)冲(chōng)进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销售额(é)607.3亿元(yuán)，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团更是迎来多(duō)家机构的(de)集中调研。滨江集团发布公(gōng)告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基(jī)金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链(liàn)布局重(zhòng)点移至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发(fā)只是房(fáng)地(dì)产(chǎn)产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要(yào)包括(kuò)中介服务、家用电器(qì)、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节与上游材料端息息(xī)相关，新(xīn)盘开工不足导(dǎo)致上游不被(bèi)看好(hǎo)，机构(gòu)寻(xún)觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐移至(zhì)下游。“中国房地产行业在(zài)进入存量(liàng)房(fáng)时(shí)代，所以对(duì)地产产(chǎn)业链，尤其(qí)是偏消费(fèi)属性(xìng)的(de)家(jiā)装家居领域(yù)，我(wǒ)们相对看好(hǎo)，因为居民保有(yǒu)的住(zhù)房规(guī)模越(yuè)来(lái)越大，随着时间的增加，内装更新的需求也会越来越多(duō)。美(měi)国过去的数据充分说(shuō)明了这一(yī)点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家(jiā)具消费的(de)增长却一直都很好。对于地产产(chǎn)业(yè)链，我们相对看好和内装相关(guān)的行(xíng)业，例(lì)如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对(duì)下游细分(fēn)中相(xiāng)关赛道龙(lóng)头年内表现的统(tǒng)计，目前暂居(jū)前两位的都(dōu)是(shì)来自家纺(fǎng)赛道的公司，它们分(fēn)别(bié)是富安娜和(hé)水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从事(shì)纺织家居(jū)、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报告期(qī)内，富安娜(nà)实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的(de)十大流通股股东来看，能够发现该股早(zǎo)已成为(wèi)基金(jīn)重仓股的(de)天(tiān)下，彼时包括公(gōng)募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值(zhí)、工银(yín)瑞信(xìn)灵动(dòng)价(jià)值(zhí)、宝盈新价(jià)值(zhí)和私(sī)募的明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁(bì)江山。需要强调的(de)是，中欧的两(liǎng)只(zhǐ)基金都是价值派(pài)基金经理曹名(míng)长在管的产品(pǐn)，首季其(qí)同(tóng)时(shí)重仓的房地(dì)产产业链股票(piào)还有金(jīn)地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一时的家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不过(guò)好在(zài)困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块(kuài)中年内表现最好(hǎo)的是志邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论是营收(shōu)还(hái)是归母净利润，公司都实现了(le)同比双升。

　　从公(gōng)司的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广发基金经(jīng)理(lǐ)罗洋慧眼独(dú)具，一季(jì)报中他管理的广发策略优(yōu)选和广发(fā)安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦家居(jū)十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思(sī)的是，他似乎对于定制(zhì)家居类标的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道(dào)公(gōng)司金(jīn)牌橱柜中，他(tā)管理的全部(bù)三(sān)只(zhǐ)产品均(jūn)登榜十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东，其也成为(wèi)他的(de)独门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺(fǎng)外，下游的物业股也(yě)越来(lái)越被机构(gòu)所(suǒ)青睐，不过这类标的大多(duō)在香港上市，如何选择成(chéng)为难题。对(duì)此，前述(shù)上海公募基金经理举例分析：“物业服务不(bù)是一个高(gāo)毛利的(de)行业(yè)，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市(shì)场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在(zài)中(zhōng)高端楼(lóu)盘占(zhàn)比是比较高的，每年到期的合同里提(tí)价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到(dào)期之后，经过两三轮合同周期还能做到(dào)产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品提价的公司很少，因为物业(yè)公(gōng)司很容易(yì)一开始(shǐ)是(shì)挣钱的(de)，后(hòu)面因为保安这些固(gù)定人员成本的年(nián)度增(zēng)长，不过服务(wù)没有(yǒu)特别(bié)好，客户没(méi)有那么(me)满(mǎn)意，能做到提(tí)价难度是非常(cháng)大(dà)的。但(dàn)是该(gāi)公司(sī)能在业内做到到期之(zhī)后提(tí)价率比较高，这跟(gēn)它的定位和比(bǐ)较好的服务(wù)是有关系的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物