5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧(yōu)王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基(jī)本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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