文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国家一般(bān)有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了(le)核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地(dì)的(de)商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地(dì)的(de)开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房(fá北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么ng)销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么wán)全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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