“现在的房地产(chǎn)很难再出(chū)现像(xiàng)过去十年(nián)的系统性(xìng)行情(qíng)。”思(sī)睿集(jí)团合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏(hào)向《红周刊》表示，房地(dì)产行业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块(kuài)向单个标的转移。上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来看(kàn)，无(wú)论(lùn)是业绩，还是(shì)估值，房地产(chǎn)都已经(jīng)双杀到了最底(dǐ)部，而且(qiě)是反复地杀(shā)到了底部，再往下的空间已经不(bù)大(dà)了(le)。

　　三道(dào)红(hóng)线等(děng)指标

　　成挖(wā)掘个股(gǔ)阿(ā)尔法(fǎ)重要参考

　　那(nà)么如何寻找(zhǎo)房地产个股的阿尔(ěr)法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)赛道(dào)中(zhōng)进行选(xuǎn)择，需要(yào)非常小心，避免(miǎn)选了半天，标(biāo)的公司出现爆雷的(de)情况。除(chú)此(cǐ)之外，洪灏指出(chū)，需要满足以下三个基准：有大(dà)的国资(zī)背景(jǐng)的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他(tā)还表示(shì)，如果关(guān)注一下今(jīn)年房地产的(de)开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实(shí)银行的信贷(dài)倾向(xiàng)是不太愿意给房(fáng)企贷款的(de)，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年新房(fáng)的销售情况相较一般(bān)。再关注(zhù)一(yī)下，哪些房企能从银行拿(ná)到(dào)钱，其实主要还是那些有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整个(gè)行(xíng)业出现(xiàn)了一个(gè)很明显的分化，无论是在(zài)销售，还(hái)是融资等各个方面都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场表(biǎo)现相对较(jiào)好，但没(méi)有国资(zī)背景的民营(yíng)房企(qǐ)股价(jià)大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则(zé)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会特别重视企业的(de)成本优势，更具(jù)体一点，就是(shì)它(tā)的净借贷水平(píng)（净负(fù)债率(lǜ)）是(shì)不是行业(yè)内的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资(zī)成本是(shì)否是(shì)行业内最低的(de)；建安成本是(shì)否也是业内(nèi)最低的；这些都(dōu)是我们看重的一家房企的(de)综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注(zhù)意的是(shì)，能够同时满足上述条(tiáo)件的房企并不(bù)多。即便是在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有部分房(fáng)企出现(xiàn)了(le)“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且(qiě)有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股(gǔ)为例(lì)，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发(fā)现，截(jié)至2022年末(mò)，天房发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发展(zhǎn)、光明地产(chǎn)、云南城(chéng)投(tóu)、首开股份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投控股(gǔ)等(děng)国(guó)央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张(zhāng)房(fáng)企(qǐ)

　　需(xū)警惕其(qí)重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健特色(sè)的国央企房企，其财务(wù)指标(biāo)称(chēng)得上完全健康的仍是少数。而更加值(zhí)得注意(yì)的是，在(zài)2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而(ér)这无疑又进一步考验着国央(yāng)企的(de)资金链情况(kuàng)。

　　对(duì)房企精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思(qǐ)而(ér)言，扩张速(sù)度的张弛有度(dù)尤为重(zhòng)要(yào)，节奏把(bǎ)握准确，有(yǒu)助(zhù)于房企储备优质“弹药(yào)”；但过(guò)于乐观的预判未来(lái)市场(chǎng)，以及过(guò)于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例(lì)都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加(jiā)杠(gāng)杆(gān)比例(lì)。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到(dào)机会来了，其开始在一(yī)线城市进行大举拿地(dì)，净负债(zhài)率也由此前的(de)33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三(sān)分之一。与此同时(shí)，该房企新(xīn)购(gòu)入地块也实现了快速(sù)的开盘利用率，预计今年会(huì)有更多的楼盘入市。像这类企业就符(fú)合“最后的赢家(jiā)”的(de)特(tè)点。一(yī)方面，在于它本身储备了很多弹(dàn)药(yào)，去年(nián)拿地(dì)超1000亿元，且(qiě)其中一半在(zài)一线城市，另外一(yī)半也主要集中在(zài)强(qiáng)二线和(hé)二线城市；另一(yī)方面，它(tā)的扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样(yàng)提醒道(dào)，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张速度让人(rén)感觉又(yòu)回(huí)到了2016年、2017年，或(huò)者说看到(dào)了2016年～2020年期(qī)间扩张的(de)民(mín)营(yíng)企业的(de)影子(zi)。虽然说，见到(dào)机(jī)会时要出手，但出手的章法仍要(yào)小心(xīn)，如果负债率(lǜ)扩张得太快(kuài)，但(dàn)未来的两(liǎng)年(nián)市场没有(yǒu)想象得(dé)那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来(lái)衡量一家(jiā)房企的扩张速度是否激进？陈昊(hào)扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企(qǐ)的净负债率水平，在我(wǒ)看来，这(zhè)个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道红线”对(duì)房企的(de)净负债率(lǜ)要求不(bù)得高于100％要(yào)更(gèng)加(jiā)严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地产行业(yè)的复苏速度并没有那么快，所以要(yào)规避公司净负债(zhài)率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年(nián)拿(ná)地较(jiào)积极(jí)的房企(qǐ)梳理(lǐ)发现(xiàn)，中(zhōng)交地产、中国(guó)金茂、华(huá)发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中，中交地(dì)产净负债率持(chí)续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国(guó)海外发(fā)展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)、招商蛇(shé)口(kǒu)、龙湖集团等房企(qǐ)在践行较积极的拿地策略的同时，也较好地控制了公司的(de)扩张(zhāng)速度(dù)与(yǔ)净负(fù)债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民(mín)营房(fáng)企

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢(yíng)家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同(tóng)一(yī)筛选(xuǎn)标准来看国(guó)央企与民(mín)营房企，但在各维度(dù)的实际表现上，国(guó)央(yāng)企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央企(qǐ)的融资成本更(gèng)低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做到(dào)想融(róng)就(jiù)融，这样，国(guó)央企自然而然就具有天然(rán)优(yōu)势。

　　虽然(rán)对比民(mín)营房企(qǐ)，机构更加看(kàn)好国央企，但这也(yě)并不意味着，民(mín)营(yíng)企业(yè)中就(jiù)没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通股东中(zhōng)新进(jìn)了“中国工商银行股份有(yǒu)限公司－景顺长城中国回(huí)报(bào)灵(líng)活配置(zhì)混合型证券(quàn)投资基金”“全国社保基(jī)金一(yī)一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据一季(jì)报(bào)，该资(zī)产公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其(qí)自身的基本面表现(xiàn)存(cún)在(zài)一定关系。2020年(nián)以来的近三年时间(jiān)，房(fáng)地产市场整体在走“下(xià)坡(pō)路”，但作(zuò)为杭州本土房(fáng)企(qǐ)的滨江(jiāng)集团仍(réng)是表(biǎo)现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等(děng)多(duō)维(wéi)度都表现了较强(qiáng)的(de)增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江集团(tuán)扣非归(guī)母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一(yī)季(jì)报，今年一季度，滨江集(jí)团更(gèng)是实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持(chí)自身业(yè)绩的持(chí)续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭(háng)州的战略(lüè)布局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集(jí)团有近七成营收来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比重只(zhǐ)占(zhàn)到近六(liù)成(chéng)。近三(sān)年持(chí)续稳居杭州房企销售排名(míng)第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的(de)土储(chǔ)补充同样(yàng)较为(wèi)积极，根据(jù)诸葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭(háng)州网(wǎng)数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的本土第(dì)一(yī)。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突出表现，也让滨江集团的房企(qǐ)排名(míng)迅速提升(shēng)。到2023年，滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江集团实(shí)现销售(shòu)额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注意(yì)的是，2020年(nián)至今(jīn)，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机构的集中调研(yán)。滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)发(fā)布公告(gào)表示，公司(sī)于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信(xìn)养老(lǎo)、新(xīn)华(huá)养老(lǎo)等18家机(jī)构调研。

　　精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思rong>产业链布(bù)局重点移至存量赛道

　　机构(gòu)在下游(yóu)家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房(fáng)地产产业链上(shàng)的中游环(huán)节(jié)，其上(shàng)游(yóu)主要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游应用行业主要包括中介服务(wù)、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地(dì)产开发(fā)环节与上(shàng)游材料(liào)端息息相(xiāng)关，新(xīn)盘开工不足导致上游不(bù)被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在(zài)进入(rù)存量(liàng)房时代(dài)，所以(yǐ)对地产产(chǎn)业链，尤其是(shì)偏消费(fèi)属性的(de)家(jiā)装(zhuāng)家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为居民(mín)保(bǎo)有的住房规模越(yuè)来越(yuè)大，随着时间的增加，内装更新(xīn)的需求(qiú)也会越来越多。美国过去的(de)数据充分说明了这一点，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对于地产产业链，我们精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思相对看好和(hé)内装相关(guān)的(de)行业，例如消费(fèi)建材、家(jiā)居装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据(jù)《红周刊》对下游(yóu)细(xì)分中相关(guān)赛(sài)道龙(lóng)头(tóu)年(nián)内表现的(de)统计，目前暂居前两(liǎng)位(wèi)的都是来自家纺(fǎng)赛(sài)道的公(gōng)司，它们(men)分(fēn)别(bié)是富(fù)安娜和水星家(jiā)纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基础上，年(nián)内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例(lì)，富安(ān)娜主(zhǔ)要从事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠家居、生(shēng)活(huó)类产品(pǐn)的研(yán)发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内(nèi)，富安娜实(shí)现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上(shàng)市公司股东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司(sī)一季(jì)报的十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，能够发现(xiàn)该(gāi)股早已成为基金(jīn)重仓股的(de)天下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发(fā)现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和私(sī)募(mù)的明河2016，都(dōu)在(zài)其(qí)中出现，占据(jù)了(le)半(bàn)壁江山。需(xū)要强调的是，中欧的两只基金都是价值派基(jī)金经理曹名长(zhǎng)在管的(de)产品，首季其同时(shí)重仓的房地(dì)产产业(yè)链(liàn)股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言(yán)，前几年曾经风光一时的(de)家居板块(kuài)也因疫情、消费(fèi)复苏进程(chéng)缓(huǎn)慢等多因素一(yī)度沉寂，不过好在困(kùn)境反转(zhuǎn)露(lù)出曙光，家居板块(kuài)中(zhōng)年内表现最(zuì)好的是志邦家居(jū)。同一时间(jiān)段(duàn)，该股年(nián)内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来(lái)看，无(wú)论是营收还是归(guī)母净利(lì)润，公司都实现了(le)同比双升。

　　从公司(sī)的十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》发(fā)现广发基金(jīn)经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他(tā)管理的广发策略优选和广发安(ān)宏回(huí)报(bào)均增(zēng)加了持股，而这(zhè)两只产品也(yě)成(chéng)为志邦(bāng)家居十大流通股股东中(zhōng)仅有的两(liǎng)只公募(mù)。有意(yì)思(sī)的(de)是，他似乎(hū)对(duì)于定制家居类标的情有独钟，在(zài)另一家赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部三只产品(pǐn)均登榜十大流通股股东，其也成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物业股也越来越(yuè)被机构所青睐，不过(guò)这类标的大(dà)多在香港(gǎng)上市，如何选择成为难题(tí)。对(duì)此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例分析：“物(wù)业服(fú)务不是一(yī)个高毛(máo)利的行业(yè)，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还(hái)是希望(wàng)挣的是(shì)市场化(huà)应该挣的钱，以我曾经买的(de)绿(lǜ)城服务为例，它(tā)在中高端楼盘占比是(shì)比较高的，每年到(dào)期的合同里提价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动的大部分项(xiàng)目到期之后，经(jīng)过两三轮合(hé)同周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产(chǎn)品提价的(de)公司很少，因为物(wù)业公司很(hěn)容(róng)易一开始是(shì)挣钱(qián)的，后面因(yīn)为保(bǎo)安这些(xiē)固(gù)定人(rén)员成(chéng)本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别(bié)好，客(kè)户没有那(nà)么满意，能做到(dào)提价难度是非常大的。但是该(gāi)公司(sī)能在(zài)业内做到到期之(zhī)后(hòu)提价(jià)率比较高(gāo)，这(zhè)跟(gēn)它的定位(wèi)和(hé)比(bǐ)较好的服务(wù)是有关(guān)系的。”他进一(yī)步(bù)强调。

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