“现在的房地产很难(nán)再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人(rén)、首席经济(jì)学(xué)家(jiā)洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行业分化(huà)的愈加(jiā)明(míng)显(xiǎn)，让(ràng)机(jī)构和投资者的关注度从(cóng)板(bǎn)块向单个(gè)标的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业(yè)来看，无论(lùn)是业绩，还(hái)是(shì)估值，房(fáng)地产都已经(jīng)双(shuāng)杀到了(le)最底(dǐ)部，而且(qiě)是反复地杀到(dào)了(le)底部(bù)，再往下的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何(hé)寻(xún)找(zhǎo)房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中(zhōng)进(jìn)行选择，需要(yào)非常小(xiǎo)心(xīn)，避(bì)免选了半天，标的公司出现爆雷(léi)的情(qíng)况。除此(cǐ)之外，洪(hóng)灏指出，需(xū)要满足以下三个基准(zhǔn)：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年(nián)房(fáng)地产的(de)开发资金来(lái)源(yuán)，可(kě)以发现，其(qí)实(shí)银行的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房(fáng)企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企的(de)主(zhǔ)要资金来源来自(zì)新盘的销售。但(dàn)今年新(xīn)房的(de)销(xiāo)售情况相较一般。再关注(zhù)一下(xià)，哪(nǎ)些房企(qǐ)能从银行拿到钱，其实主要(yào)还是(shì)那些有(yǒu)国企背(bèi)景的(de)房(fáng)企，民营房企(qǐ)相对(duì)比较困难，所以整个行业出现了一个(gè)很(hěn)明显的分化，无论是在销售，还是(shì)融资等(děng)各个方面都(dōu)非(fēi)常(cháng)明显。现在有国资(zī)背景的(de)房企在资本(běn)市场表现相(xiāng)对较好(hǎo)，但没有国资背景的(de)民营房企股价大多表(biǎo)现很一(yī)般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊(kān)》表示，在房(fáng)地产行业内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的赢(yíng)家”。而具体到如何(hé)挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业的(de)成本优势，更(gèng)具(jù)体一(yī)点，就(jiù)是它的(de)净借贷水平（净负(fù)债率）是不(bù)是行业(yè)内(nèi)的最(zuì)低(dī)水平；利润率是(shì)不是(shì)行业内最高(gāo)的；融(róng)资成本是否是行业内最低的；建(jiàn)安(ān)成本是否也是业(yè)内(nèi)最低的；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企(qǐ)的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满足(zú)上述条件(jiàn)的房企并不(bù)多。即便是在国央企中，仍(réng)有部分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好况(kuàng)，且有逐(zhú)渐恶化(huà)的趋(qū)势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊(kān)》根(gēn)据Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现，截(jié)至(zhì)2022年末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投、中交地产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之(zhī)外，城建发(fā)展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠(zhū)江(jiāng)股份(fèn)、城投控股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红(hóng)线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出，即便是(shì)有(yǒu)着较稳健特(tè)色的国央企(qǐ)房(fáng)企，其(qí)财务(wù)指标(biāo)称得上完全健康的仍是少数。而更加值得(dé)注意(yì)的是，在2022年，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地方国企开始大(dà)举扩张。而这无疑又(yòu)进一步考验(yàn)着国央(yāng)企(qǐ)的(de)资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤(yóu)为重要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确(què)，有助(zhù)于(yú)房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于(yú)乐观(guān)的预判(pàn)未来(lái)市(shì)场，以及(jí)过(guò)于激进的扩张拿地节(jié)奏也(yě)有可能让房企(qǐ)重蹈此前(qián)的(de)高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的(de)一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年(nián)开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷比例都(dōu)维持(chí)在33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比(bǐ)例。而到(dào)2022年，这家(jiā)房企明显感觉(jué)到(dào)机会来了(le)，其开始(shǐ)在一线(xiàn)城市进行(xíng)大举拿地(dì)，净负债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了接(jiē)近(jìn)三(sān)分之一。与(yǔ)此同时(shí)，该房企新购入地(dì)块也实现了快速(sù)的开盘(pán)利用(yòng)率(lǜ)，预计今(jīn)年(nián)会有更多的楼盘(pán)入市。像这类企业就符(fú)合“最后的(de)赢家”的特点。一(yī)方(fāng)面(miàn)，在(zài)于它本身储备(bèi)了很多弹(dàn)药，去年拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其(qí)中一半在(zài)一线城(chéng)市(shì)，另(lìng)外(wài)一半也主要集(jí)中在强二线和(hé)二线城市；另一方(fāng)面，它(tā)的(de)扩(kuò)张是(shì)有节(jié)制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道(dào)，与(yǔ)之相反，有些(xiē)房企的扩张速度让(ràng)人(rén)感觉又回(huí)到了(le)2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年(nián)～2020年期间扩(kuò)张的民(mín)营(yíng)企业(yè)的影子。虽(suī)然说，见到机会时要(yào)出手(shǒu)，但(dàn)出手(shǒu)的章(zhāng)法(fǎ)仍要(yào)小(xiǎo)心(xīn)，如(rú)果(guǒ)负债率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年市场没有想象得那(nà)么好(hǎo)，可能(néng)会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来(lái)衡量(liàng)一家房企的(de)扩(kuò)张速(sù)度是否激(jī)进？陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还是看房企的净负债率水平，在(zài)我(wǒ)看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道(dào)红线”对房企的净负债率要求(qiú)不得高(gāo)于100％要(yào)更加严格(gé)。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业的复苏(sū)速度(dù)并没有那么快，所以要规避公司净负债率(lǜ)提高到(dào)一个比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理(lǐ)发现，中交地产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利(lì)发展(zhǎn)等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地(dì)产(chǎn)净负债(zhài)率持续居高(gāo)不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的(de)是，华润置地、中(zhōng)国海(hǎi)外发(fā)展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙湖集(jí)团等房企(qǐ)在(zài)践行(xíng)较积极的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控制了(le)公(gōng)司的扩张速度(dù)与净负债(zhài)率水平（见附(fù)表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具(jù)备“最后(hòu)赢家”的(de)黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以(yǐ)同一(yī)筛选标准来看国(guó)央企与民营(yíng)房企(qǐ)，但在各维度的(de)实际表(biǎo)现上，国(guó)央企(qǐ)确实(shí)会更胜一筹。如国央企的融资成(chéng)本(běn)更低(dī)，融资渠(qú)道(dào)也更(gèng)顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央企自然而(ér)然就具有天然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构(gòu)更(gèng)加看好国(guó)央企，但(dàn)这也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马(mǎ)”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数(shù)民营房企同样受到机构的青(qīng)睐。比如，根(gēn)据(jù)2023年一季报，滨江集(jí)团的十大流通(tōng)股(gǔ)东中新进(jìn)了“中(zhōng)国(guó)工商银行股份有限公司－景顺长城中国回报(bào)灵活配置混合型证券(quàn)投资基金(jīn)”“全国社保基金一一六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿(yì)私募(mù)珠(zhū)海阿巴马资产管(guǎn)理有限(xiàn)公司就长期持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该(gāi)资产公(gōng)司(sī)的(de)几只产品合计持有滨江集(jí)团(tuán)9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身的基(jī)本(běn)面表现存在一定关系。2020年(nián)以来(lái)的近三年时间(jiān)，房(fáng)地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的(de)滨江(jiāng)集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价(jià)表现等(děng)多维度都表现(xiàn)了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一季报，今年(nián)一季度，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续增长(zhǎng)，和滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)扎根杭(háng)州的(de)战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近(jìn)七成营收(shōu)来自杭州地区(qū)，而(ér)在(zài)2021年，杭州地(dì)区的营收比重只(zhǐ)占(zhàn)到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在(zài)杭州的(de)土储(chǔ)补(bǔ)充(chōng)同样较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网数(shù)据显示(shì)，2020年、2021年(nián)、2022年在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续(xù)稳(wěn)居(jū)杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江集团在(zài)杭(háng)州的较突出表现，也(yě)让滨江集团的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲进(jìn)前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江(jiāng)集团股价翻了(le)超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更是(shì)迎(yíng)来多家机构的集中调研(yán)。滨江(jiāng)集(jí)团发布(bù)公告表示(shì)，公(gōng)司于(yú)5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老(lǎo)、新华养老(lǎo)等18家机构调(diào)研(yán)。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量赛道(dào)

　　机构在(zài)下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地(dì)产产业链上(shàng)的(de)中游环节，其上(shàng)游(yóu)主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材(cái)料供(gōng)应商，而(ér)下游应用(yòng)行(xíng)业主要包(bāo)括(kuò)中介服务(wù)、家用(yòng)电器(qì)、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)、家(jiā)居(jū)用品。综合《红(hóng)周刊》的(de)采访，房地(dì)产开发(fā)环节与上(shàng)游(yóu)材料端息息相(xiāng)关，新(xīn)盘开(kāi)工不足导致上游不被(bèi)看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在(zài)进入(rù)存量房时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家居领域(yù)，我们相(xiāng)对看好，因为居民保(bǎo)有的(de)住(zhù)房规模越来越大，随着时间的增加，内装更新的需(xū)求也会(huì)越(yuè)来(lái)越(yuè)多。美国过去的(de)数据充(chōng)分说明了这一点，在(zài)新房销售见顶之(zhī)后，家具消费的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业(yè)链，我们相(xiāng)对看好(hǎo)和内装(zhuāng)相关(guān)的行业(yè)，例如消费建(jiàn)材、家居装饰(shì)等。”万家(jiā)基金人士表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红(hóng)周(zhōu)刊》对(duì)下(xià)游细分中相关赛(sài)道龙头年内表现(xiàn)的统计，目前暂(zàn)居前两位的都是来自家纺赛道的公司(sī)，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月(yuè)线连收七(qī)根(gēn)阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例(lì)，富安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡(shuì)眠家居、生(shēng)活(huó)类产品的研发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季度报(bào)告(gào)显示，报告(gào)期内，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的十大流通股股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成为(wèi)基金(jīn)重仓股的(de)天下，彼时包括公募(mù)的中(zhōng)欧(ōu)价值(zhí)发现、中欧潜(qián)力价(jià)值、工银(yín)瑞信(xìn)灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的两只基金(jīn)都是价值(zhí)派基金经理曹名长在(zài)管的产品，首季(jì)其同时重仓的房地产产(chǎn)业链(liàn)股票还有(yǒu)金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光一时的家居板块也因(yīn)疫情、消费(fèi)复苏进(jìn)程缓慢等多(duō)因素一度沉(chén)寂，不过好在困境反(fǎn)转露(lù)出曙光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表(biǎo)现最好的是志(zhì)邦家居。同一(yī)时间段，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归(guī)母净利润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公(gōng)司的十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，《红周刊》发现(xiàn)广发基金(jīn)经理罗(luó)洋(yáng)慧眼独(dú)具(jù)，一季报中他(tā)管理的广发策略优选和广发(fā)安宏(hóng)回(huí)报均增(zēng)加了持股，而(ér)这两只产品也成(chéng)为志邦家居十大流通(tōng)股股东中仅有的(de)两只公募(mù)。有意(yì)思的是，他似乎对于定制家(jiā)居类标(biāo)的情有独钟，在另(lìng)一家赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的(de)全部三只产品均登榜(bǎng)十大流(liú)通股股东，其也(yě)成为他的独门(mén)重仓(cāng)股。

　　除(chú)去家(jiā)居(jū)家(jiā)纺外，下游的物业股也越来越被机(jī)构所(suǒ)青睐，不过这类标的(de)大多在香港上市，如(rú)何选择成为(wèi)难题。对此(cǐ)，前述(shù)上海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)举(jǔ)例(lì)分析：“物业(yè)服务不是一个高(gāo)毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还(hái)是希(xī)望挣的是市场(chǎng)化(huà)应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服(fú)务(wù)为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比是比(bǐ)较(jiào)高的，每年到期的合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动(dòng)的(de)大部分项目到期之后，经过(guò)两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的(de)公(gōng)司很(hěn)少，因(yīn)为物业公(gōng)司很容易(yì)一(yī)开(kāi)始(shǐ)是挣钱的，后面因为保(bǎo)安这些固定人(rén)员成(chéng)本(běn)的年度增长，不(bù)过服(fú)务没有特别(bié)好，客户没有那(nà)么满意，能做到提(tí)价(jià)难度是非(fēi)常大的。但是该公司能(néng)在业(yè)内做到到(dào)期(qī)之后提(tí)价率比(bǐ)较(jiào)高，这(zhè)跟(gēn)它的定位和比较好的(de)服务(wù)是有关系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好