导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有前肖是指哪几个生肖直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhá前肖是指哪几个生肖i)品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，202前肖是指哪几个生肖1年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工(gōng)作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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