万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套(tào)房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当(dāng嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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