文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的(de)专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销售面撒贝宁个人资料简历积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　撒贝宁个人资料简历>美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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