万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

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　　富(fù)人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还(hái)购房款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这(中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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