万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人(rén)。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式(shì)明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的(de)目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被(bèi)标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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