文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步贵州海拔高度是多少深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付贵州海拔高度是多少的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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