OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士表示，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回(huí)升，最终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安(修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句>ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因此导致二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其(qí)实(shí)有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大(dà)的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深，加上前(qián)期本(běn)身园区类(lèi)资产就回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句相(xiāng)关事(shì)项进(jìn)行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募(mù)说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也(yě)高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实(shí)际租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)解释，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度的(de)短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥(huī)协同效(xiào)应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园(yuán)区(qū)产业空(kōng)间资(zī)产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基(jī)金扩容(róng)的(de)第一步(bù)，也是至关(guān)重(zhòng)要(yào)的一(yī)步，眼下(xià)我们(men)可能面临了(le)一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心。”

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