导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月(西安市城六区是哪几个yuè)，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年西安市城六区是哪几个(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高西安市城六区是哪几个工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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