导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额(é)外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基(j礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开ī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经济(jì)带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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