OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已同(tóng)步启动了(le)应急明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租(zū)率下(xià)跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价(jià)格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披(pī)露(lù)张江光大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的(de)项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较(jiào)大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调(diào)，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签(qiān)署明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到(dào)三周(zhōu)的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态(tài)度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的(de)张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户的(de)调(diào)租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一(yī)些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据(jù)自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享和联合(hé)营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高(gāo)科目(mù)前(qián)在(zài)管资产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市平台(tái)目标的(de)坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台(tái)和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可(kě)能面临了(le)一(yī)些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们(men)在张(zhāng)江科(kē)学城(chéng)这三(sān)十年建设(shè)发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能算是(shì)一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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