一(yī)线(xiàn)城市，也不(bù)端着(zhe)了。

　　昨天(tiān)，深圳取消二手房指导价的消息在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这(zhè)条消(xiāo)息为什(shén)么(me)这么重要(yào)？首(shǒu)先二手房指(zhǐ)导价被称为“核弹级”政策(cè)，其次深(shēn)圳几乎(hū)是最后一(yī)个还在(zài)“认真(zhēn)”实施这条政策(cè)的(de)城市，最(zuì)后深圳是房价前三的(de)核(hé)心(xīn)城市。所以，深圳的一举一动都具有(yǒu)风向标意义(yì)。

　　有分(fēn)析人士指出，深圳二手房指导(dǎo)价(jià)如(rú)果取(qǔ)消，首先有利于深圳二(èr)手房(fáng)回暖，然后二手房回(huí)暖有利于深圳楼市(shì)总(zǒng)体(tǐ)回暖，最后深圳楼市回暖有利于(yú)全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这妥妥的(de)“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二(èr)手房指导(dǎo)价(jià)”正式结束。传言称：二手(shǒu)房贷款(kuǎn)不(bù)按官方参(cān)考价（指(zhǐ)导价），银行核定(dìng)房(fáng)价以网签备案价和评估(gū)价孰低为准。

　　自此(cǐ)，参(cān)考价真正变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前(qián)没有看(kàn)到(dào)官方文件(jiàn)。据证券时报(bào)21日消(xiāo)息，目前(qián)深圳多家大行(xíng)表(biǎo)示“尚未(wèi)接到正式(shì)通知，目前仍按参(cān)考(kǎo)价(jià)办(bàn)理按揭(jiē)”。所以还需要(yào)持续的(de)关注(zhù)。

　　易(yì)居研究院研究总监严跃(yuè)进认为，本次政策大概率为真，更多体现为银行贷款等领域(yù)按照新的规则进行，但不会出台(tái)正式文(wén)件。

　　有时候，有些事(shì)情，是(shì)不用发文(wén)件(jiàn)的(de)。毕(bì)竟可以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导价(jià)横空出世。当(dāng)时，深圳一口气(qì)公布了全市(shì)3595个小区的参考(kǎo)价，很多南山、福田、宝安中心区的高价盘，直(zhí)接(jiē)按照(zhào)当时的市场价打了(le)5折(zhé)、6折(zhé)来“指(zhǐ)导”，银行只能按照指(zhǐ)导价来计算(suàn)首付(fù)、发(fā)放(fàng)贷(dài)款。

　　当时大家还不(bù)觉得厉害，但经历了这两年的痛(tòng)苦(kǔ)，才深(shēn)知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个(gè)例子，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以(yǐ)首付3成(chéng)即300万；如果指(zhǐ)导价打(dǎ)七折即700万，那么(me)首付(fù)3成210万，加上需要全款支付(fù)的部分，实际首(shǒu)付去到了510万，相(xiāng)当于首付5成了（多给210万(wàn)首(shǒu)付）。这直接让大批量买家，失去了购房能(néng)力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳(zhèn)推行二手房参考价以后，东莞(guǎn)、宁波、成都、三亚、西(xī)安、合肥、广五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗州(zhōu)等(děng)10多个城市陆续跟进。事实也确(què)实证明(míng)了，这条政(zhèng)策的“核弹(dàn)”级(jí)别。

　　到了2021年10月(yuè)，根据(jù)安居客(kè)的统计，实施二手房(fáng)指导价的10个(gè)城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到(dào)疫情的影(yǐng)响，二(èr)手房更是惨不忍睹。以2022年(nián)12月数(shù)据为例(lì)，全国(guó)70个大中城市房价只有6个(gè)同比上涨，其他(tā)的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出了沉重代价

　　据深圳乐有家研究中(zhōng)心(xīn)数据显示：成交量上，二手(shǒu)房(fáng)指导价出台当年，深(shēn)圳二手住宅成交量(liàng)同比下滑57％。2022年(nián)继续腰斩，成(chéng)交量(liàng)同(tóng)比下滑47％，全(quán)年成(chéng)交量(liàng)仅2.2万套(tào)，创近二十年最低记(jì)录，相较2020市场高峰(fēng)缩水近(jìn)八成。

　　价格方面，与(yǔ)二手房指导价发(fā)布当月相比，如今二(èr)手房挂牌价低于及接近参考(kǎo)价的房(fáng)源占比大幅增加(jiā)。2023年一季度，深(shēn)圳各区二手房(fáng)成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

　　只(zhǐ)有(yǒu)真实经历其中的人，才能深切的感知其(qí)威力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓的新闻(wén)不绝于(yú)耳。

　　据说一位码(mǎ)农三(sān)年前(qián)高杠杆买了2套华润城，月供12万，最(zuì)终亏(kuī)损(sǔn)1000万(wàn)破产。据媒体推测，如果案例属实，买家的实际购房(fáng)成本高(gāo)达20万/平，目前价格(gé)跌(diē)至(zhì)14万/平，叠加这三年的房贷和(hé)持有成本，差不多(duō)亏损超千万。

　　深圳一大批(pī)人这两(liǎng)年感受(shòu)到了太多“心酸”。二手房(fáng)成交量创下多年新低，学区(qū)房神话不再(zài)，房产中(zhōng)介的日子难(nán)过，投(tóu)资客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼(lóu)市(shì)的基调下，2022年以(yǐ)来，实施了二手(shǒu)房指导价的城市陆(lù)陆续续(xù)低调(diào)退出(chū)，目前只有深(shēn)圳还是(shì)最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风(fēng)向(xiàng)标”意(yì)义明显

　　最近一线城市也不端(duān)着了(le)。

　　近日(rì)，北京在房山(shān)区试点多子女家庭和职(zhí)住平衡家庭购(gòu)房支持政策。上(shàng)海也考虑予以多(duō)孩家(jiā)庭在新房计(jì)分(fēn)制度政策上的支(zhī)持。

　　从最新公(gōng)布的(de)3月份(fèn)70个大中(zhōng)城市商(sh五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗āng)品住宅销售价格变动情况来(lái)看，广州、深圳的新房、二手房价格仍(réng)然是同比去年依然是(shì)下降的。

　　北京、上海已(yǐ)经同比增长(zhǎng)了，其他二(èr)线(xiàn)城市如杭州、成(chéng)都、南京(jīng)、合肥等城(chéng)市价(jià)格(gé)都是(shì)同比上涨的。

　　广(guǎng)州、深圳能(néng)不急吗？

　　事实上，上面可(kě)能更急(jí)。3月份，两部门联合发文，全面(miàn)推动二手(shǒu)房(fáng)“带(dài)押过户”全国(guó)实施，这是一(yī)条被广泛好评的新(xīn)政。对于激(jī)活二(èr)手房(fáng)交易，具有定海神(shén)针般的作(zuò)用。

　　住建部(bù)部长(zhǎng)倪虹近日(rì)更是指出(chū)：建筑业、房地产企业要(yào)发挥国(guó)民经济(jì)“顶梁柱(zhù)”“压舱(cāng)石”作用。回(huí)归到常识(shí)，从字面理解一下这(zhè)两个(gè)词，意思就是——顶梁(liáng)柱如果(guǒ)不行了，上面不就塌了嘛？压舱石如果压不住，小船不(bù)就翻了(le)？

　　也许(xǔ)，今年扶(fú)持楼市(shì)的政策，还有一大波(bō)正(zhèng)在路上...

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