文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思)合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(g青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思ān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金。而事(shì)实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付(fù)给购(gòu)房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思