文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放以来，怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧城镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得(dé)到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极(jí)为严(yán)格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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