近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募集材料(liào偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗)和信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数(shù)普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市(shì)场价(jià)格和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(dě偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗ng)多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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