近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营R72小时是几天，72小时是几天几夜EITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的(de)变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将9072小时是几天，72小时是几天几夜％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落72小时是几天，72小时是几天几夜袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级市(shì)场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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