导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城(chéregretted用法及例句，regret的用法和例句ng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户regretted用法及例句，regret的用法和例句(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并(bìng)不(bù)意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了1regretted用法及例句，regret的用法和例句0.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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