文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配HBC路由器能用WiFi吗套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)HBC路由器能用WiFi吗发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的(de)资金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照(zhào)德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也(yě)由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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