导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗rong>

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个(gè)准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。