文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房(fán寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月g)的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在(zài)建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次(cì)性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的(de)按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投资(zī)占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的(de)房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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