文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)张学良多高，少帅张学良多高，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期(qī)发展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi张学良多高，少帅张学良多高)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没(méi)有统一的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地(dì)产到(dào)了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融工具(jù)支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 张学良多高，少帅张学良多高